październik 2018

by webmania

Nieruchomość jako bezpieczna inwestycja

Inwestowanie w nieruchomości od zawsze było uważane jako bezpieczna i opłacalna forma lokowania kapitału.

W Polsce tzw. boom mieszkaniowy odbył się na przełomie 2004 i 05 roku kiedy odnotowano szybki wzrost cen nieruchomości. Jednym z motorów napędowych był niewątpliwie rozwój oferty kredytów hipotecznych, które zarówno ceną jak i dostępnością kusiły przyszłych właścicieli.  Od kilku lat ceny osiągnęły w miarę stabilny poziom co oznacza, że inwestycja polegająca na tańszym kupnie i droższej sprzedaży nie jest już tak atrakcyjna. Alternatywą dla posiadaczy nieruchomości wydaję się w dalszym ciągu wynajem. Ale czy to w dalszym ciągu opłacalny biznes? Sprawdźmy ile można zrobić wynajmując mieszkanie lub dom.

Wynajem długoterminowy czy okazjonalny?

Jeżeli jesteśmy szczęśliwym posiadaczem nieruchomości musimy podjąć decyzje czy chcemy wynająć ją komuś na dłużej czy może jednak wynajmować na doby w wynajmie tzw. okazjonalnym. W teorii druga opcja powinna być bardziej rentowna ze względu na wyższe jednostkowe ceny za każdą wynajętą dobę. Ale czy na pewno jest to najlepsze rozwiązanie? Porównajmy:

1. Wynajem długoterminowy. Najbardziej popularna umowa w formie cywilnej pomiędzy właścicielem a wynajmującym. Określamy okres trwania umowy, warunki wynajmu oraz cenę. Ustalamy po czyjej stronie są koszty związane np. z ewentualnym remontem, mediami czy internetem i telewizją. Zazwyczaj właściciel pobiera również kaucje za ewentualne szkody wyrządzone w mieszkaniu. Musimy oczywiście zgłosić taką umowę do Urzędu Skarbowego i zapłacić podatek. Cena za wynajem uzależniona jest od kilku czynników: wielkości, standardu wykończenia, okresu trwania umowy i przede wszystkim lokalizacji. W Warszawie średnia cena wynajmu za 2-pokojowe 50 m mieszkania to ok 2 tyś PLN miesięcznie + czynsz. Łatwo policzyć, że daje to właścicielowi ok 65 PLN dziennie.
2. Wynajem okazjonalny. Tutaj sytuacja wygląda trochę inaczej. Przede wszystkim wymaga od nas kilku dodatkowych czynności. Musimy umieścić nasze mieszkanie na stałe ofercie wynajmu. Pomagają w tym portale np. booking.com czy airbnb.com gdzie można w szybki sposób umieść ogłoszenie i dokonać rezerwacji naszej nieruchomości. Oczywiście za takie ogłoszenie będzie trzeba dodatkowo zapłacić w formie abonamentu lub prowizji od rezerwacji. Obsługa operacyjna mieszkania czy domu to również dodatkowa usługa na jaką musimy być przygotowani: sprzątanie po każdym gościu, wydawanie kluczy, pobieranie i zwrot kaucji, wystawianie faktur i paragonów czy konserwacja techniczna. I tutaj pojawiają się pierwsze problemy. Czy mamy tyle czasu żeby zajmować się tymi działaniami osobiście? Jeżeli nie to mamy do wyboru dwie dodatkowe opcje: zlecić część czynności komuś innemu np. sprzątanie czy konserwację lub podpisać umowę z profesjonalna firmą zajmującą się obsługą wynajmu okazjonalnego. Taka umowa zawiera szczegółowe warunki współpracy wraz z wynagrodzeniem obydwu stron umowy. Jest to najlepsza alternatywa dla osób, które nie chcą w ogóle zajmować się swoją nieruchomością, ale decydują się na  model wynajmu krótkoterminowego.  Rynkowo prowizja za taką usługę jest na poziomie 30%-40% przychodów. W zamian firma zajmuję się wszystkimi czynnościami związanymi z wynajmem. Przychód z takiej nieruchomości to rząd wielkość od 100 PLN do nawet 500 PLN za dobę w zależności od lokalizacji i okresu w trakcie roku. Można przyjąć, że atrakcyjny apartament np w Trójmieście czy w górach powinien przynieść średnio ok 7% zysku w ciągu roku. Warunkiem jest jednak przede wszystkim atrakcyjna lokalizacja i co bardzo ważne dodatkowe atrakcje z jakich gość może skorzystać.

W internecie bez trudno można znaleźć oferty zakupów apartamentów tzw. apart-hoteli , które są przeznaczone dla potencjalnych inwestorów. Deweloperzy chwalą się nawet gwarantowanym zyskiem przez 10 kolejnych lat.  Jest to na pewno ciekawa forma inwestycji kapitału, ale warto zawsze pamiętać, że za taki apartament będzie trzeba zapłacić zdecydowanie więcej niż za “zwykłe” mieszkanie.

Autor

AG

by webmania

Monitoring czy firma ochroniarska?

Czy zawsze fizyczna ochrona w systemie 24h to dobre rozwiązanie dla każdej wspólnoty?

Poczucie bezpieczeństwa w mieszkaniu i na osiedlu to jedna z ważniejszych zagadnień i problemów każdej wspólnoty. Obecnie na rynku funkcjonuję kilka rozwiązań z jakich można skorzystać, ale zawsze warto poznać najpierw oczekiwania mieszkańców i przedstawić wszystkie alternatywy.

Ochrona fizyczna

Oznacza fizyczną obecność pracownika ochrony na terenie osiedla. Tutaj w zależności od wielkości wspólnoty i terenu osiedla możemy wyróżnić kilka zakresów współpracy. Przy dużych wspólnotach pracownicy ochrony (czasami nawet dwóch jednocześnie) są dostępni przez 24 h. Wymaga to oczywiście wydzielonego specjalnie dla nich miejsca z zapleczem socjalnym. Zazwyczaj pracownicy mają obowiązek stałego monitorowania terenu osiedla a także okresowych obchodów całości terenu. W średnich i mniejszych wspólnotach liczba pracowników jest ograniczona np do 1 osoby jak również skrócony jest czas pracy np. tylko w godzinach nocnych. Mieszkańcy mają na pewno większe poczucie bezpieczeństwa a sama obecność ochrony na terenie osiedla działa prewencyjnie na potencjalnego rabusia

Monitoring

To specjalistyczny sprzęt techniczny służący do całodobowej rejestracji zdarzeń na terenie osiedla. W ramach zestawu wspólnota otrzymuję także możliwość zapisu wszystkich nagrań nawet do 60 dni wstecz. Kamery są zlokalizowane we wszystkich miejscach gdzie potencjalnie może dojść do naruszenia bezpieczeństwa. Są wyposażone w czujniki ruchu a także moduł umożliwiający skuteczne nagrywanie również w nocy. Mogą być także połączone np. z ośrodkiem prewencyjnym firmy ochroniarskiej, która w uzasadnionych przypadkach może wysłać patrol interwencyjny. Monitoring to narzędzie, które może odstraszać potencjalnego złodzieja natomiast w przypadku np. kradzieży może służyć jako materiał dowodowy dla odpowiednich służb.

Ile to kosztuję?

Tuta dochodzimy do bardzo ważnej kwestii związanej z potencjalnym wyborem. Średnia stawka za roboczogodzinę pracy pracownika formy ochroniarskiej to od 15,60 PLN netto. Łatwo obliczyć zatem, że 2 pracowników ochrony w systemie pracy 24 h przez 30 dni kosztuję ponad 22 tyś PLN netto. Do tego trzeba doliczyć dodatkowo koszt przygotowanie miejsca pracy. Średni koszt roczny to ok 300 tyś PLN. Duże Wspólnoty mogą sobie pozwolić na taki rodzaj ochrony ze względu na rozłożenie kosztów na większą ilość m² powierzchni użytkowej. Jednostkowy koszt dla mieszkańca nie będzie tak bardzo odczuwalny.

Monitoring to jednorazowy koszt zakupu i montażu instalacji (w zależności od ilości i jakości kamer i sprzętu) w granicach ok 30 tyś netto. Konserwacja i serwis to dodatkowo kilkaset złotych rocznie. Monitoring jest bardzo często jedyną alternatywą dla małych Wspólnot, które nie mogą sobie pozwolić na tak duże wydatki związana z ochroną fizyczną.

Ochrona fizyczna sprawdza się w sytuacji wzmożonego ruchy na terenie osiedla, dużych wspólnotach i tam gdzie duża część mieszkań jest przeznaczona na wynajem okazjonalny. Mniejsze wspólnoty mogą skorzystać z opcji monitoringu, który również będzie skuteczną metodą na zwiększenie bezpieczeństwa.

AG

by webmania

Zarządca Nieruchomości – Jak wybrać?

Każda wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia, wcześniej czy później, stanie w obliczu decyzji o sposobie zarządzania swoją nieruchomością. W dniu podpisania pierwszego aktu notarialnego umowy sprzedaży pomiędzy nabywcą a deweloperem z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Od tego momentu to wspólnota odpowiada za wszystko co się dzieje na terenie budynku i osiedla min:

1. obsługa techniczna budynku (remonty, naprawy, modernizacje)
2. sprzątanie i nadzór na terenami zielonymi
3. ochrona i monitoring
4. wywóz śmieci
5. obsługa księgowa, prawna i administracyjna

Tych czynności i obszarów jakimi trzeba się zająć jest wbrew pozorom bardzo dużo. Nie zawsze członkowie wspólnoty maja doświadczenie a przede wszystkim czas na to, żeby zajmować się wszystkimi sprawami wspólnoty.

Z pomocą przychodzą wyspecjalizowane firmy zajmujące się profesjonalnym administrowaniem i zarządzaniem nieruchomościami. Bez problemu można znaleźć Ich oferty w wyszukiwarce lub bezpośrednio na firmowych stronach. Tylko jak wybrać tego najlepszego, najbardziej kompetentnego skoro oferty są do siebie bardzo podobne.

Poniżej znajdziecie kilka ważnych informacji, pytań i odpowiedzi jaki pomogą Wam w trafnym wyborze “Waszego” zarządcy

Kim jest Zarządca Nieruchomości?

Po wejściu “ustawy deregulacyjnej” w 2013 roku, usługię zarządzania nieruchomościami mogą wykonywać wszystkie osoby prowadzącej odpowiednią działalność gospodarczą  i posiadające ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Przed 2013 rokiem zawód zarządcy był regulowany poprzez licencje poprzedzoną odpowiednim kursem, praktyką i egzaminem. W chwili obecnej nie ma takiego obowiązku a co za tym idzie trudniej jest zweryfikować wiedzę i umiejętności danej formy czy osoby.

Na co trzeba zwrócić uwagę:

1. Doświadczenie na rynku firmy zarządzającej, ale także konkretnego administratora który fizycznie będzie obsługiwał nieruchomość. Standardem rynkowym jest to, że umowa o usługę podpisywana jest z firmą której właścicielem jest osoba mająca np 10 lat doświadczenia w branży i licencję zarządcy, ale administratorem może być każda osoba zatrudniona w tej firmie. Warto sprawdzić także doświadczenia, staż pracy i umiejętności osoby na stałe zajmującej się obiektem.
2. Kompleksowość – czy oprócz usługi administrowania dana firma ma w swojej ofercie dodatkowe np. obsługę techniczną budynku, usługę finansową- księgową czy prawną. Pozwoli na na obniżenie kosztów, ale także na sprawniejsza kontrole nad działaniami zarządcy. Warto sprawdzić też czy firma zapewnia narzędzia online do bieżącej komunikacji czy informacji z obszaru księgowości
3. Elastyczność – szeroko rozumiana gospodarność i racjonalne zarządzanie obiektem. Każda wspólnota jest inna i ma swoje problemy i oczekiwania dotyczące współpracy. Ważne, żeby zarządca komunikował się na bieżącą ze wspólnotą i zarządem wspólnoty co zdecydowanie wpłynie na szybkość decyzji i działań
4. Referencje i opinie – tutaj możemy poprosić potencjalnego kandydata o przedstawienie referencji od poprzednich klientów oraz poszukać opinii np. na forach internetowych. My polecamy bezpośredni kontakt z mieszkańcem jakiejś wspólnoty współpracującej z daną firmą i zweryfikowanie jakość obsługi

To tylko kilka punktów na check-liście jakie powinno się sprawdzić. Niestety jak to często bywa w życie teoria swoje a praktyka zupełnie co innego. Nie ma złotego sposoby na 100% sprawdzenie wiarygodności firmy. Tutaj dopiero po kilku miesiącach będzie można wyrobić sobie opinie i zdanie na temat zarządcy i efektywności współpracy.

Autor:

AG