by sylwrotWspólnota mieszkaniowa a wielostanowiskowy garaż z oddzielną Księgą wieczystą w jej budynku
Radzimy co zrobić, aby po kilkunastu latach eksploatacji garażu nie groziła nam konieczność jednorazowego wyłożenia dużej kwoty na remont i utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym garażu podziemnego.
Minęło już ponad ćwierć wieku od kiedy w Polsce zaczęła obowiązywać Ustawa o Własności lokali (Dz. U. z 1994 r nr 85 poz. 388) określająca zasady ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki właścicieli oraz sposób zarząd nieruchomością wspólną. Jej głównym celem było stworzenie podstaw prawnych regulujących utrzymanie nieruchomości lokalowych, jak i części wspólnych. Z czasem niezbędne staje się rozpoczęcie gromadzenia środków niezbędnych do finansowania remontów poszczególnych części nieruchomości. Jedną z nich są wielostanowiskowe garaże, będące samodzielnymi lokalami posiadającymi swoje oddzielne Księgi wieczyste, które stanowią wyłączną współwłasność wszystkich właścicieli miejsc parkingowych, które się w nich znajdują.
Wydatki na remont garaży
Skala problemu jest coraz większa, ponieważ garaże wielostanowiskowe to obecnie nieodłączny element większości nowych budynków mieszkalnych, a ich status prawny bezpośrednio wpływa na sposób zarządzania nimi oraz wspólnotą mieszkaniową. Z upływem czasu pogarsza się również stan techniczny tych lokali jak np. posadzek, instalacji wentylacji mechanicznej, separatorów itp. Powoduje to konieczność ponoszenia dość znacznych wydatków z tym związanych, gdyż te wielostanowiskowe lokale garażowe często mają powierzchnię wielu tysięcy m² i zapewniają parkowanie dla kilkuset samochodów.
Przepisy Kodeksu cywilnego
Powyższe zagadnienie odnieść teraz trzeba nie do przepisów Ustawy o własności lokali, która dotyczy Wspólnot mieszkaniowych, ale do przepisów Kodeksu cywilnego (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93) dział IV Współwłasność:
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach jej przeznaczenia. A zatem do czynności zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim czynności, których celem jest utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz czynności, których przedmiotem jest zarządzanie rzeczą dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków (uchwała SN z 19 kwietnia 2002 r. III CZP 18/02)
Dlaczego ważna jest wewnętrzna uchwała „Wspólnoty garażowej”?
Tak więc, właściciele miejsc parkingowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych posiadających Księgę wieczystą odpowiednio wcześnie powinni pomyśleć o zabezpieczeniu czekających ich w przyszłości wydatkach i zacząć gromadzić odpowiednie środki, podejmując ku temu ich wewnętrzną uchwałę „Wspólnoty garażowej”. Bez niej, po kilkunastu latach korzystania niezbędne może się okazać jednorazowe wyłożenie dość znacznych kwot, na remont i utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym ich mienia i majątku stanowiącego ich współwłasność, który nie stanowi części wspólnej nieruchomości i za który nie odpowiada Wspólnota mieszkaniowa.
Ewentualnym rozwiązaniem jest udzielenie notarialnego pełnomocnictwa i zawarcia umowy o sprawowaniu zarządu lokalem niemieszkalnym (garażowym) z Zarządcą lub Wspólnotą Mieszkaniową z chwilą zawierania pierwszych aktów notarialnych przeniesienia prawa własności udziałów miejsc parkingowych w garażu z Developera na ich nabywców.
W celu uzyskania informacji na ten temat skontaktuj się z naszym ekspertem Arkadiuszem Gralą, Zarządcą Nieruchomości GRUPA AD-BUD, tel. (22) 412 08 00, 502 645 220
| e-mail: arkadiuszgrala@ad-bud.pl
Arkadiusz Grala
Zarządca Nieruchomości nr 12290
by Piotr EsseBędzie bezpieczniej dzięki dezynfekcji budynków
Dzięki precyzyjnym wytycznym Głównego Inspektoratu Sanitarnego wiemy już jakie miejsca i powierzchnie należy dezynfekować, jak często i przy użyciu jakich środków chemicznych. Zarządy budynków muszą wziąć pod lupę części wspólne nieruchomości oraz wszystkie powierzchnie, które mogą być dotykane. Ze względów bezpieczeństwa usuwanie usterek w mieszkaniu osoby zakażonej należy przełożyć. Wyjątkiem jest konieczność dokonania naprawy w przypadku awarii zagrażającej bezpieczeństwu mieszkańca lub uniemożliwiającej normalne funkcjonowanie. Sanepid przygotował szczegółowe zalecenia dla zarządzających budynkami mieszkalnymi.
Sytuacja w kraju wydaje się być pod kontrolą, jednak nadal ilość zachorowań rośnie. Daleko nam jeszcze do sytuacji sprzed pandemii. Dlatego nadal należy stosować się do zaleceń mających na celu ograniczenie liczby zarażonych. Wielu ekspertów jest zdania, że nie pozostaje nam nic innego jak przygotować się do tej nowej normalności. Niektórzy zwiastują także drugą falę pandemii na jesieni.
Zalecenia Głównego Inspektoratu Sanitarnego dotyczą obowiązku utrzymywania przez zarządcę należytego stanu higieniczno-sanitarnego nieruchomości, w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym. Wynikają one z 22 ust. 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi. Czytamy w niej, że: „Właściciel, posiadacz lub zarządzający nieruchomością są obowiązani utrzymywać ją w należytym stanie higieniczno-sanitarnym w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym.”
Akcja dezynfekcja
Firma zarządzająca budynkami mieszkalnymi lub Spółdzielnia Mieszkaniowa zobowiązana jest do stosowania środków do dezynfekcji, a także wyposażenia pracowników technicznych oraz personelu sprzątającego w środki ochrony osobistej.
Jak czytamy na stronie GIS: „W związku z ogłoszonym stanem epidemii powyższy obowiązek obejmuje podejmowanie przez właścicieli, posiadaczy lub zarządzających nieruchomościami działań mających na celu ograniczenie rozprzestrzeniania się wirusa SARS-CoV-2 wywołującego chorobę COVID-19. Poza standardowym myciem zalecana jest dezynfekcja uprzednio umytych:
- przestrzeni wspólnych w budynku (podłóg, schodów, wnętrz wind itp.),
- powierzchni dotykowych (klamek, poręczy, uchwytów, domofonów, przycisków
w windach, skrzynek pocztowych itp.).”
Przed wprowadzeniem dokładnych wytycznych zarządcy nieruchomości, kierując się zdrowym rozsądkiem odkażali windy, klatki schodowe. Jednak robili to wedle swojego uznania. Teraz natomiast mają do dyspozycji zbiór szczegółowych zasad postępowania. To duże ułatwienie i jednocześnie podniesienie poziomu bezpieczeństwa mieszkańców. Niestety wraz ze wzrostem zakresu prac firm sprzątających oraz konieczności zakupu sporych ilości dodatkowych środków do dezynfekcji rosną koszty z tym związane, które obciążają wszystkich właścicieli lokali.
Jak często należy przeprowadzać dezynfekcję?
Częstotliwość przeprowadzania dezynfekcji oraz przedział czasowy pomiędzy poszczególnymi czynnościami dezynfekującymi powinny być poprzedzone analizą uwzględniającą następujące czynniki:
- specyfikę obiektu, w tym wielkość i rodzaj obiektu (otwarty czy zamknięty),
- średnią liczbę osób przemieszczających się w częściach wspólnych;
- rodzaj powierzchni, z którymi stykają się osoby (klamki, poręcze, uchwyty, krzesła, ławki, oparcia),
- możliwość wietrzenia pomieszczenia, części wspólnych, np. przez otwarcie okien,
- metod i rodzajów środków stosowanych do dezynfekcji.
Jakie środki wykorzystać do dezynfekcji?
Informacje na temat preparatów biobójczych, w tym wirusobójczych można znaleźć na stronie Urzędu Rejestracji Produktów Leczniczych, Wyrobów Medycznych i Produktów Biobójczych: http://bip.urpl.gov.pl/pl/biuletyny-i-wykazy/produkty-biob%C3%B3jcze
Wskazówki dotyczące oczyszczania pomieszczeń i przestrzeni publicznych innych niż należące do opieki zdrowotnej, w których może potencjalnie występować wirus SARS-CoV-2, zawiera raport techniczny Europejskiego Centrum ds. Zapobiegania i Kontroli Chorób (ECDC) z dnia 18 lutego 2020 r. pn. „Interim guidance for environmental cleaning in non-healthcare facilities exposed to SARS-CoV-2”.
Jednym z rozwiązań jest także zastosowanie urządzeń do sterylizacji powietrza – różnego rodzaju lampy przepływowe UVC do dezynfekcji pomieszczeń i powierzchni.
Wizyty pracowników technicznych tylko w razie awarii
Główny Inspektorat Sanitarny rekomenduje przesunięcie terminu wizyty pracowników technicznych w lokalach w sytuacji, gdy wizyta ta nie jest bezwzględnie konieczna (np. w przypadku awarii) i nie wiąże się z zapewnieniem bezpieczeństwa lokatorów lub zaspokojeniem ich potrzeb bytowych.
O jakich środkach ostrożności trzeba pamiętać podczas wykonywania obowiązków zawodowych, jeśli pojawi się konieczność dokonania naprawy w lokalu? Zaleca się:
- poproszenie lokatorów o przewietrzenie lokalu oraz zdezynfekowanie wszystkich klamek w mieszkaniu przed wizytą w lokalu,
- dezynfekcję rąk przed wejściem do budynku / mieszkania,
- zachowanie bezpiecznego dystansu (2 m) pomiędzy osobami przebywającymi w pomieszczeniu,
- stosowanie środków ochrony osobistej (osłona ust i nosa, jednorazowe rękawiczki lub dezynfekcja rąk, a także nieprzemakalny kombinezon / fartuch z długim rękawem wiązany z tyłu – w razie potrzeby i w zależności od specyfiki prac),
- po zakończeniu czynności w lokalu wyrzucenie do kosza jednorazowych rękawiczek,
- umycie rąk wodą z mydłem lub zdezynfekowanie ich środkiem na bazie alkoholu (min. 60%),
- niekorzystanie z w tym czasie klimatyzacji,
- niekorzystanie z telefonów komórkowych podczas wizyt.
Obowiązek stosowania środków do ochrony rąk jest wyłączony przy pracach, które nie mogą być wykonywane przy ich użyciu lub gdy jest to znacznie utrudnione.
Wizyta pracownika technicznego pomimo kwarantanny
Kwarantanna lokatora nie wyklucza dokonania koniecznej naprawy, ale wiąże się z licznymi dodatkowymi obostrzeniami związanymi z koniecznością zachowania bezpieczeństwa pracowników wykonujących usługi.
Obowiązek wyposażenia pracowników technicznych i personelu sprzątającego w środki ochrony osobistej
Zalecenia Głównego Inspektoratu Sanitarnego dotyczą także obowiązków pracodawców w zakresie zapewnienia ochrony zdrowia i życia pracowników w dobie pandemii.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy pracodawca jest obowiązany chronić zdrowie i życie pracowników przez zapewnienie bezpiecznych
i higienicznych warunków pracy (…), jak również ponosi odpowiedzialność za stan bezpieczeństwa i higieny pracy. Do obowiązków pracodawcy należy między innymi:
- reagowanie na potrzeby w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa i higieny pracy,
- dostarczenie pracownikowi środków ochrony indywidualnej,
- zapewnienie, aby stosowane środki ochrony indywidualnej oraz odzież i obuwie robocze posiadały właściwości ochronne i użytkowe oraz spełniały normy jakości narzucone przez prawo.
Dodatkowo, zakłady pracy są obowiązane zapewnić osobom rękawiczki jednorazowe lub środki do dezynfekcji rąk. Mówi o tym § 8 ust. 7 pkt 3 lit. a rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 maja 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii.
Źródło:
https://gis.gov.pl/aktualnosci/zalecenia-dla-zarzadzajacych-budynkami-mieszkalnymi/
W celu uzyskania informacji na ten temat skontaktuj się z naszym ekspertem Arkadiuszem Gralą, Zarządcą Nieruchomości GRUPA AD-BUD, tel. (22) 412 08 00, 502 645 220 | e-mail: arkadiuszgrala@ad-bud.pl
Arkadiusz Grala
Zarządca Nieruchomości nr 12290
