by sylwrotWspólnota mieszkaniowa w dobie Covid
W czasie pandemii cały świat przenosi się do internetu. Dotyczy to wszystkich obszarów naszego życia – zawodowego, towarzyskiego, spraw urzędowych, edukacji, rozrywki, wydarzeń artystycznych oraz… administrowania nieruchomościami.
by sylwrotWspólnota mieszkaniowa a wielostanowiskowy garaż z oddzielną Księgą wieczystą w jej budynku
Radzimy co zrobić, aby po kilkunastu latach eksploatacji garażu nie groziła nam konieczność jednorazowego wyłożenia dużej kwoty na remont i utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym garażu podziemnego.
Minęło już ponad ćwierć wieku od kiedy w Polsce zaczęła obowiązywać Ustawa o Własności lokali (Dz. U. z 1994 r nr 85 poz. 388) określająca zasady ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki właścicieli oraz sposób zarząd nieruchomością wspólną. Jej głównym celem było stworzenie podstaw prawnych regulujących utrzymanie nieruchomości lokalowych, jak i części wspólnych. Z czasem niezbędne staje się rozpoczęcie gromadzenia środków niezbędnych do finansowania remontów poszczególnych części nieruchomości. Jedną z nich są wielostanowiskowe garaże, będące samodzielnymi lokalami posiadającymi swoje oddzielne Księgi wieczyste, które stanowią wyłączną współwłasność wszystkich właścicieli miejsc parkingowych, które się w nich znajdują.
Wydatki na remont garaży
Skala problemu jest coraz większa, ponieważ garaże wielostanowiskowe to obecnie nieodłączny element większości nowych budynków mieszkalnych, a ich status prawny bezpośrednio wpływa na sposób zarządzania nimi oraz wspólnotą mieszkaniową. Z upływem czasu pogarsza się również stan techniczny tych lokali jak np. posadzek, instalacji wentylacji mechanicznej, separatorów itp. Powoduje to konieczność ponoszenia dość znacznych wydatków z tym związanych, gdyż te wielostanowiskowe lokale garażowe często mają powierzchnię wielu tysięcy m² i zapewniają parkowanie dla kilkuset samochodów.
Przepisy Kodeksu cywilnego
Powyższe zagadnienie odnieść teraz trzeba nie do przepisów Ustawy o własności lokali, która dotyczy Wspólnot mieszkaniowych, ale do przepisów Kodeksu cywilnego (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93) dział IV Współwłasność:
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach jej przeznaczenia. A zatem do czynności zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim czynności, których celem jest utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz czynności, których przedmiotem jest zarządzanie rzeczą dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków (uchwała SN z 19 kwietnia 2002 r. III CZP 18/02)
Dlaczego ważna jest wewnętrzna uchwała „Wspólnoty garażowej”?
Tak więc, właściciele miejsc parkingowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych posiadających Księgę wieczystą odpowiednio wcześnie powinni pomyśleć o zabezpieczeniu czekających ich w przyszłości wydatkach i zacząć gromadzić odpowiednie środki, podejmując ku temu ich wewnętrzną uchwałę „Wspólnoty garażowej”. Bez niej, po kilkunastu latach korzystania niezbędne może się okazać jednorazowe wyłożenie dość znacznych kwot, na remont i utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym ich mienia i majątku stanowiącego ich współwłasność, który nie stanowi części wspólnej nieruchomości i za który nie odpowiada Wspólnota mieszkaniowa.
Ewentualnym rozwiązaniem jest udzielenie notarialnego pełnomocnictwa i zawarcia umowy o sprawowaniu zarządu lokalem niemieszkalnym (garażowym) z Zarządcą lub Wspólnotą Mieszkaniową z chwilą zawierania pierwszych aktów notarialnych przeniesienia prawa własności udziałów miejsc parkingowych w garażu z Developera na ich nabywców.
W celu uzyskania informacji na ten temat skontaktuj się z naszym ekspertem Arkadiuszem Gralą, Zarządcą Nieruchomości GRUPA AD-BUD, tel. (22) 412 08 00, 502 645 220
| e-mail: arkadiuszgrala@ad-bud.pl
Arkadiusz Grala
Zarządca Nieruchomości nr 12290
