by sylwrotCzy walne zgromadzenie może wybrać prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej?
Statut Spółdzielni Mieszkaniowej określa ramy funkcjonowania Spółdzielni, a także definiuje procedurę wyboru jej prezesa. Aktualnie w większości przypadków ciałem decyzyjnym jest rada nadzorcza. To w jej gestii leży wybór zarządu. Fakt iż, kompetencja ta zastrzeżona jest dla rady nadzorczej, a nie mieszkańców często budzi wiele emocji oraz wątpliwości czy jest to optymalne i sprawiedliwe rozwiązanie.
Mieszkańcy nie mogą wybrać prezesa
Zgodnie z obowiązującą Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie Spółdzielni praktycznie nie mają wpływu na wybór prezesa – osoby zarządzającej Spółdzielnią i mającej istotny wpływ na sprawy związane z funkcjonowaniem osiedla. Mieszkańcy raz na kilka lat dokonują wyboru członków rady nadzorczej i na tym ich wpływ na życie Spółdzielni się kończy. Warto uzmysłowić sobie jak wiele zależy od prezesa i jakie konsekwencje wiążą się z wyborem niewłaściwej osoby lub niemożnością usunięcia jej ze stanowiska. Jego decyzje mają bezpośrednie przełożenie na jakość życia mieszkańców, wysokość opłat za eksploatację nieruchomości oraz jej prawidłowy stan techniczny i prawny. Wydaje się zatem logiczne, że powinien on być wybierany przez ogół właścicieli/członków Spółdzielni podczas głosowania.
Założenia reformy, czyli demokracja we wspólnocie
W trosce o sprawne zarządzanie Spółdzielniami Mieszkaniowymi Ministerstwo Sprawiedliwości rozpoczęło prace nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednym z założeń reformy jest postulat, aby prezesa zarządu Spółdzielni mogło wybierać oraz odwoływać jej walne zgromadzenie. Kadencja prezesa wynosiłaby maksymalnie 5 lat, natomiast dana osoba mogłaby piastować swoje stanowisko dłużej niż jedną kadencję. Do zadań rady nadzorczej należałby wybór zastępców prezesa i członków zarządu. Działoby się to na wniosek prezesa w oparciu o jego rekomendacje. Kadencja zarządu byłaby w taki sposób związana z kadencją prezesa, że gdyby został odwołany przez członków spółdzielni, wówczas swoją pracę w zarządzie zakończyliby również jego pozostali członkowie.
Zdalne głosowanie
Zgodnie z przygotowywanym projektem w przypadku większych Spółdzielni każdy z jej Członków będzie posiadał indywidualne konto teleinformatyczne, przy pomocy którego będzie mógł nawet zdalnie uczestniczyć w głosowaniach i wyborach. Założenie takiego konta będzie obowiązkiem każdej Spółdzielni posiadającej minimum stu członków. Dodatkowo obrady będą musiały być transmitowane na stronie internetowej spółdzielni. Ułatwi to cały proces i umożliwi głosowanie bez koniczności wychodzenia z domu.
Pomysły zawarte z projekcie nowelizacji są ciekawe. Niestety z uwagi na obecną sytuację na świecie i zawirowanie we wszystkich dziedzinach życia społecznego oraz gospodarczego nie wiadomo kiedy pracę nad nowymi zapisami wejdą w fazę konsultacji.
Za, a nawet przeciw nowym przepisom
Eksperci z zakresu prawa spółdzielczego różnią się w ocenach propozycji zmiany przepisów. Jedni uważają, że brak wpływu mieszkańców na wybór osoby, która zarządza wspólną własności jest nielogiczny i absurdalny. Inni zauważają, iż wale zgromadzenia nie mają wiele wspólnego z demokracją i prawdziwą wolnością wyboru. Prezes Spółdzielni może bowiem w taki sposób zorganizować wybory, aby postawić na swoim i uzyskać reelekcję. Większość głosów można sobie zapewnić organizując wybory w miejscu oraz czasie niedogodnym dla większości mieszkańców. Wydaje się, że lepszym rozwiązaniem jest jednak, aby wybór prezesa pozostawić w kompetencjach rady nadzorczej, którą gdyby zaszła taka konieczność pociągnąć do odpowiedzialności cywilnej. Rada nadzorcza weryfikuje kompetencje i kwalifikacje kandydatów, sprawdza ich doświadczenie. W sytuacji wyboru słabego kandydata odpowiedzialność rady jest łatwa do ustalenia. Nie można tego powiedzieć w przypadku dokonywania wyboru przez walne zgromadzenie. Wówczas wskazanie osób odpowiedzialnych za błędne decyzje jest zdecydowanie trudniejsze.
Przeciwnicy wyboru prezesa podczas walnego zgromadzenia zwracają także uwagę na to, iż część mieszańców nie widzi sensu uczestnictwa w tych spotkaniach, ponieważ nie posiadają wystarczającej wiedzy na takie tematy, jak np. dzielenie absolutorium lub podział zysku z prowadzeni działalności gospodarczej itp.
Mit racjonalnego wyborcy
Jednak w opinii części zarządów Spółdzielni wejście w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może doprowadzić do sytuacji, w której mieszkańcy osiedla pod wpływem emocji będą pochopnie podejmować decyzje dotyczące powołania i odwołania prezesa.
Umożliwienie oddawania głosów za usunięciem prezesa w zwykłym głosowaniu może prowadzić do zdestabilizowania życia Spółdzielni, zaburzenia ciągłości jej działania i zwiększenia kosztów jej funkcjonowania. Niektórzy eksperci obawiają się, mieszkańcy nie są racjonalnymi wyborcami (patrz: „Mit racjonalnego wyborcy” autorstwa Brayana Caplana) i w swych wyborach będę kierować się nie tyle kwestiami merytorycznymi, rzetelną oceną czyjejś pracy, lecz raczej dadzą się ponieść emocjom. I jeśli np. części z nich nie spodoba im się jakaś mało popularna decyzja prezesa, to będą w stanie odsunąć go od władzy, nawet jeśli jego decyzje w dłuższej perspektywie przyniosłyby Spółdzielni korzyści lub oszczędności. Jak wielokrotnie dowiedziono ani duża rotacja pracowników, ani częsta zmiana lidera nie jest czynnikiem korzystnym dla organizacji. Wdrożenie do nowej pracy i okrzepnięcie w nowej roli wymaga czasu, którego niekiedy nie ma, ponieważ trzeba działać i podejmować decyzje. Może dobrym pomysłem byłoby wprowadzenie rozwiązania zaczerpniętego z biznesu i wprowadzenie systemu ocen.
Czerwone światło dla karuzeli stanowisk
Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło rozwiązanie zabezpieczające Spółdzielnie Mieszkaniowe przed ryzykiem związanym ze zbyt częstymi zmianami na stanowiskach decyzyjnych. Tym rozwiązaniem jest pozostawienie w statucie Spółdzielni zapisu mówiącego o powołaniu prezesa zwykłą większością głosów i odsunięciu go od władzy w wyniku zebrania większości kwalifikowanej.
W celu uzyskania informacji na ten temat skontaktuj się z naszym ekspertem Arkadiuszem Gralą, Zarządcą Nieruchomości GRUPA AD-BUD, tel. (22) 412 08 00, 502 645 220 | e-mail: arkadiuszgrala@ad-bud.pl
Arkadiusz Grala
Zarządca Nieruchomości nr 12290
by sylwrotBukowski: Będzie jak po II wojnie. Góra długów, inflacja i reforma systemu
Co po Covid-19? Czy czeka nas podobny proces odbudowy i zmian, jak po drugiej wojnie światowej?
Czy zastanawialiście się jak będzie wyglądać świat po pandemii?Jeśli tak, to polecamy wywiad Grzegorza Sroczyńskiego z dr Pawłem Bukowskim – badaczem i wykładowcą na Centre for Economic Performance, London School of Economics and Political Science (LSE) oraz w INE PAN. Artykuł ukazał się w portalu Gazeta.pl 4 maja.
https://next.gazeta.pl/next/7,151003,25916371,bukowski-bedzie-jak-po-ii-wojnie-gora-dlugow-inflacja-i-reforma.html#s=BoxOpLink
„ (…) okres powojenny to był okres najszybszego wzrostu, wielu innowacji i lądowanie człowieka na księżycu.”
Czy kryzys spowodowany pandemią oraz kryzys klimatyczny będą równie silnymi bodźcami do zmian? Bukowski przewiduje, w jaki sposób rządy będą dążyły do likwidacji długu publicznego i przebudowy systemu podatkowego. Wskazuje, kto najwięcej straci na nadciągającej inflacji, jak może zmienić się sposób działania globalnych łańcuchów dostaw, w jaki sposób na kryzysie może skorzystać Polska. Mówi o pojęciu ryzyka jako elemencie świadomości społecznej, zmianie podejścia do służby zdrowia oraz roli państwa w gospodarce.
by sylwrotWyższe opłaty za eksploatację lokali przez koronawirusa?
Koronawirus wpłynął na nasze życie zarówno w skali mikro, jak i makro dotykając na równi tego, co prywatne, jak i publiczne. Zaczął ingerować w relacje społeczne, ekonomiczne i zawodowe. Pandemia przeobraziła nie tylko codzienne życie obywateli, ale także zmieniła sytuację większości gałęzi gospodarki. Na pewno ten szczególny czas uwrażliwił nas na potrzeby drugiego człowieka i uruchomił ogromne pokłady empatii oraz poczucia wspólnoty. Najbardziej widoczne są problemy w obszarze sprzedaży detalicznej, branży turystycznej, gastronomicznej, eventowej, czy sektorze usług kosmetycznych. Jednakże, jak uważa prezes NBP Adam Glapiński przyszłość nie jawi się w czarnych barwach.
Przyspieszenie wzrostu gospodarczego
Okazuje się, że nie jesteśmy skazani na negatywny scenariusz ekonomiczny. Jak prognozuje prezes NBP: „W drugiej połowie roku oraz w 2021 r. wzrost gospodarczy powinien przyspieszyć”. Będziemy musieli borykać się ze wzrostem bezrobocia, spadkiem konsumpcji, przejściowym pogorszeniem się sytuacji ekonomicznej wielu firm i spowolnieniem gospodarczym, co przyczyni się do zmniejszenia wpływów podatkowych do budżetu. Jednakże, jak zauważa Adam Glapiński: „Zdecydowana reakcja polityki fiskalnej wsparta przez odpowiednie działania po stronie polityki pieniężnej radykalnie zwiększają szansę na to, że pandemia będzie dotkliwym, ale jedynie przejściowym szokiem gospodarczym.”
Wyższe opłaty za najem lokali?
A jak na tym tle rysuje się sytuacja Spółdzielni i Wspólnot mieszkaniowych? Wydaje się, że jest to branża odporna na kryzys. Czy grożą nam podwyżki opłat za lokale? Specjaliści w zakresie zarządzania nieruchomościami zwracają uwagę, że bez tarczy antykryzysowej dla tego sektora niedługo opłaty za lokale mogą wzrosnąć.
Tarcza antykryzysowa nie dla wszystkich
Spółdzielnie oraz Wspólnoty mieszkaniowe zaapelowały do rządu o stworzenie nowej wersji tarczy antykryzysowej uwzględniającej specyfikę branży. Jak podaje „Rzeczpospolita” w obecnej wersji przepisów ich zdaniem brakuje:
- rozwiązań dotyczących zwolnień podatkowych,
- umorzeń kredytów na modernizacje budynków,
- pokrycia części kosztów dezynfekcji nieruchomości.
Postulaty Spółdzielni i Wspólnot
Przedstawicielom Wspólnot i Spółdzielni mieszkaniowych zależy na zachowaniu aktualnych cen mediów, bez ryzyka niekontrolowanego wzrostu opłat w najbliższym czasie. Z pewnością pomocny byłby także zapis wprowadzający wakacje kredytowe od spłaty pożyczek i kredytów zaciągniętych na prace remontowe, jak np. docieplanie budynków, naprawę dachu lub montaż instalacji fotowoltaicznej.
Co zrobić z lokatorem objętym kwarantanną?
Zarządcy nieruchomości potrzebują także szczegółowych wytycznych dotyczących postępowania w sytuacji, kiedy mieszkaniec „ich” budynku zachoruje na COVID-19. Obecnie nie otrzymują informacji od sanepidu czy ktoś z lokatorów powinien być lub jest objęty kwarantanną czy nie.
Okiem zarządcy nieruchomości
Jak zauważa Arkadiusz Grala, licencjonowany Zarządca nieruchomości GRUPA AD-BUD: „W obecnej wersji „Tarczy antykryzysowej” brakuje rozwiązań osłonowych wspierających funkcjonowanie Wspólnot i Spółdzielni mieszkaniowych. Kondycja finansowa zarządzanych przez nas Wspólnot i Spółdzielni mieszkaniowych jest jeszcze dobra ale w związku z sytuacją pandemii musimy być przygotowani na to, że mieszkańcy obsługiwanych przez nas nieruchomości mogą mieć problemy z pracą, co może mieć przełożenie na brak możliwości regulowania przez nich opłat eksploatacyjnych i powstawania zadłużeń. Aby takie osoby wspomagać jesteśmy z nimi w bieżącym kontakcie i pomagamy im uzyskać możliwe ulgi lub dofinansowania. Sytuacja pandemii potwierdza twierdzenie, że dobry Zarządca zna mieszkańców obsługiwanych nieruchomości, stawia na długoterminową współpracę i jakość, a nie ilość.”
Źródło: https://www.pap.pl/aktualnosci/index%2C1%2C%2Cglapinski.html
W celu uzyskania informacji na ten temat skontaktuj się z naszym ekspertem Arkadiuszem Gralą, Zarządcą Nieruchomości GRUPA AD-BUD, tel. (22) 412 08 00, 502 645 220 | e-mail: arkadiuszgrala@ad-bud.pl
Arkadiusz Grala
Zarządca Nieruchomości nr 12290
by sylwrotObowiązek zakrywania ust i nosa w częściach wspólnych nieruchomości
W trosce o bezpieczeństwo i zdrowie Mieszkańców Wspólnot Mieszkaniowych przypominamy o obowiązku noszenia maseczek lub używaniu chusteczek zakrywających usta i nos także na osiedlu – w częściach wspólnych nieruchomości; na podwórkach, loggiach, klatkach schodowych, windach i korytarzach.
Co mówią przepisy?
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 15 kwietnia 2020 roku zmieniającym rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii, od dnia 16 kwietnia 2020 r. do odwołania nakłada się obowiązek zakrywania przy pomocy odzieży, lub jej części, maski albo maseczki, ust i nosa również na terenie nieruchomości wspólnych w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tj. gruntach oraz częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Kto nie musi nosić maseczki?
Z obowiązku zakrywania nosa i ust zwolnienie są między innymi:
- dzieci do ukończenia 4 roku życia;
- osoby, które nie mogą zakrywać ust lub nosa z powodu stanu zdrowia, całościowych zaburzeń rozwoju, niepełnosprawności intelektualnej w stopniu umiarkowanym albo głębokim lub niesamodzielności – przy czym nie jest wymagane okazanie orzeczenia lub zaświadczenia w tym zakresie.
W celu uzyskania więcej informacji na temat zapewnienia bezpieczeństwa Mieszkańcom Wspólnot skontaktuj się z naszym ekspertem Arkadiuszem Gralą, Zarządcą Nieruchomości GRUPA AD-BUD, tel. (22) 412 08 00, 502 645 220 | e-mail: arkadiuszgrala@ad-bud.pl
Arkadiusz Grala
Zarządca Nieruchomości nr 12290