8 września odbyła się już XII edycja Forum dla Zarządców Nieruchomości. W tym roku wykład inaugurujący dotyczył aktualnej sytuacji w sektorze nieruchomościowym, m.in. struktury własnościowej rynku, zmian cen sprzedaży oraz wpływów różnych czynników negatywnych – inflacji i wojny na Ukrainie – na koniunkturę w budownictwie.
Wykład inaugurujący wprowadzał w tematykę konferencji, której hasłem przewodnim, podobnie jak tegorocznego konkursu „Lider Rynku Nieruchomości – Zarządca Roku 2022”, było: „Liczy się efekt! Prawo – Finanse – Technika w renowacji budynków”. Dlatego też wykładowcy – eksperci w swoich dziedzinach – skupiali się na zagrożeniach i sposobach ich zniwelowania. Przekazywali wiedzę, która dostarczyła zarządcom wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych argumentów do rozmów z mieszkańcami na temat zwiększenia efektywności energetycznej.
O przepisach prawa, umożliwiających realizację celów renowacyjnych, zawartych w Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków mówił Andrzej Rajkiewicz z Narodowej Agencji Poszanowania Energii. Zwrócił on uwagę, że aby stać się neutralna dla klimatu, Europa musi osiągnąć do 2050 roku zerową emisję netto gazów cieplarnianych dwutlenku węgla i metanu. Tylko w ten sposób uda się ograniczyć globalne ocieplenie do poziomu znacznie poniżej 2°C i uniknąć katastrofalnej zmiany klimatu. Wymaga to jednak przeprowadzenia głębokich zmian we wszystkich sektorach gospodarki, które doprowadzą do ograniczenia spalania paliw kopalnych, poprawy efektywności wykorzystania energii przez jej odbiorców, zwiększenia inwestycji w zielone technologie, rozwoju czystego transportu, masowego wprowadzenia odnawialnych źródeł energii oraz zwiększenia wsparcia dla inwestorów w zakresie przygotowania i przeprowadzenia projektów.
– Czasu nie mamy zbyt wiele, i choć – zgodnie z szacunkami Komisji Europejskiej – w UE co roku 11% budynków poddawanych jest renowacji, ważony wskaźnik renowacji ukierunkowanej na poprawę efektywności energetycznej budynków wynosi zaledwie 1%. Dlatego też kraje UE mają obowiązek tworzenia Długoterminowych Strategii Renowacji Budynków, co wynika z Dyrektywy o Charakterystyce Energetycznej Budynków z 2010 r. (z poźn. zm.) – tłumaczył A. Rajkiewicz.
Służyć ma temu wiele różnych instrumentów, w tym przyjmowane w poszczególnych krajach ustawy, implementujące unijne prawo, m.in. o efektywności energetycznej czy OZE.
Obecnie w Polsce procedowany jest projekt nowelizacji ustawy o wsparciu finansowym termomodernizacji i remontów, przewidujący wzrost premii termomodernizacyjnej z 16% do 26% kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.
– W przypadku gdy wraz z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego jest przewidziany zakup i montaż lub modernizacja instalacji odnawialnego źródła energii, wysokość premii termomodernizacyjnej stanowi 31% łącznych kosztów obu tych przedsięwzięć, pod warunkiem, że koszt zakupu i montażu lub modernizacji instalacji odnawialnego źródła energii stanowi co najmniej 15% łącznych kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego oraz zakupu i montażu lub modernizacji instalacji odnawialnego źródła energii – konkludował ekspert.
Planowane zmiany w ustawie przewidują ponadto grant OZE (do 50% kosztów inwestycji), premię dla mieszkaniowego zasobu gmin, m.in. pod warunkiem, że wszystkie lokale w nieruchomości, położonej na obszarze chronionym uchwałą antysmogową należą do gminy.
Andrzej Rajkiewicz zwrócił również uwagę, że wraz z wejściem w życie znowelizowanej ustawy pojawią się nowe szanse biznesowe dla zarządców nieruchomości. Będą oni mogli pełnić rolę doradczą, skoncentrowaną na inicjowaniu działań inwestora lub rolę wspierającą – z upoważnieniem jednego z doradców do przeprowadzenia inwestora przez proces inwestycji lub funkcję realizatora. Ta ostatnia funkcja integruje doradztwo, projektowanie i realizację inwestycji, czyli firma zarządzająca staje się tzw. one-stop-shop.
Licznych argumentów, przekonujących do konieczności przeprowadzania inwestycji proenergooszczędnych użyła Justyna Glusman – dyrektor zarządzająca w Stowarzyszeniu „Fala Renowacji”. – 70% budynków publicznych i mieszkalnych w Polsce jest nieefektywnych energetycznie, a 40% energii w naszych budynkach nadal pochodzi z paliw kopalnych. Tymczasem w relacji do przeciętnych zarobków dotacja dla właściciela budynku jednorodzinnego na modernizację energetyczną jest trzykrotnie niższa niż u Czechów i czterokrotnie niższa niż w Niemczech. Przy czym liczba gospodarstw domowych, żyjących w ubóstwie energetycznym sięga 1,3 mln.
Justyna Glusman zwróciła uwagę na trzy programy – „Ciepłe mieszkanie”, „Premia Termomodernizacyjna” i „Czyste powietrze, zdrowy wybór”, których beneficjentami są m.in. wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Wskazała jednak na problemy, które towarzyszą w Polsce walce o zwiększenie efektywności energetycznej. Wśród nich wymieniła zbyt niskie budżety na modernizację energetyczną i koncentrację na wymianie źródeł ciepła z powodu braku wdrożenia zasady Pierwszeństwa Efektywności Energetycznej oraz brak elementów wsparcia głębokiej kompleksowej modernizacji np. w postaci wyższego dofinansowania.
O tym, skąd i jak pozyskać pieniądze na modernizację mówił Piotr Sawicki z firmy Lakszmi. – Rozpoczęcie poszukiwań środków finansowych na renowację budynków mieszkalnych należy rozpocząć od ustalenia zakresu prac lub określenia, jaki efekt chcemy osiągnąć – radził Piotr Sawicki. – Po określeniu zakresu prac należy oszacować koszty i zlecić wykonanie wymaganych dokumentów. Dopiero wtedy można rozpocząć poszukiwania źródeł finansowania.
Jako przykład inwestycji podał podłączenie budynku do miejskiej sieci ciepłowniczej wraz z likwidacją indywidualnych źródeł ciepła opalanych paliwem stałym.
Inwestycję taką można – jego zdaniem – sfinansować co najmniej z wykorzystaniem kilku źródeł, czyli środków własnych inwestora, środków z lokalnych (gminnych) programów na likwidację niskiej emisji, pożyczki termomodernizacyjnej, białych certyfikatów czy programu Elena. Zachęcał przy tym do szukania informacji o dostępnych funduszach na stronach internetowych BGK, NFOŚiGW, w Biuletynie Informacji Publicznej Urzędów Marszałkowskich, stronach internetowych Wojewódzkich Konserwatorów Zabytków oraz Miejskich lub Gminnych Konserwatorów zabytków, a także w Urzędzie Regulacji Energetyki.
Nie zabrakło na XII Forum informacji i rozmów o tym, jak zredukować zapotrzebowanie np. na energię użytkową. Dr Joanna Rucińska z Politechniki Warszawskiej wyjaśniała, że konieczne jest nie tylko zwiększenie izolacyjności cieplnej przegród (ścian, dachów, podłóg na gruncie), wymiana okien i drzwi, ograniczenie mostków cieplnych i zużycia ciepłej wody użytkowej, ale także modernizacja systemu wentylacji. Natomiast redukcja zapotrzebowania na energię końcową wymaga wymiany źródeł ciepła, jak również zastosowania systemu sterowania i zarządzania energią.
Mówiąc zaś o odzysku ciepła, dr Rucińska zwróciła uwagę na odzysk ciepła ze ścieków do przygotowania c.w.u. i wykorzystanie ścieków jako dolnego źródła pompy ciepła do przygotowania ciepłej wody użytkowej. Wspomniała także o odzysku ciepła z wentylacji higroskopijnej oraz mechanicznej wywiewnej, a także z rolet zewnętrznych. – Rolety są zamknięte w nocy w okresie od października do kwietnia w godzinach 23-5 w wyniku czego współczynnik przenikania ciepła okien zmniejsza się o 20% – wyjaśniała.
Praktycznych rozwiązań, możliwych do zastosowania ad hoc i prowadzących do oszczędności energii, a tym samym naszych portfeli, nie zabrakło w żadnym wykładzie.
– Zapotrzebowanie na ciepło w budynkach bez izolacji cieplnej, oddanych do użytkowania przed 1980 rokiem wynosi 120–200 W/m2, w budynkach oddanych w latach 1980–2000 – 90–20 W/m2, natomiast w nowoczesnym budownictwie (po 2000 roku) to zapotrzebowanie jest na poziomie 60–90 W/m2 – mówił Wojciech Konieczny (szkoleniowiec, zarządca, biegły sądowy), pokazując konieczność podejmowania działań na rzecz energooszczędności.
W swoim wykładzie o rozliczaniu mediów, wskazał m.in. na błędy w montażu i użytkowaniu grzejników. Wśród nich wymienił źle dobraną moc grzejników, złe ich umieszczenie, niestabilny montaż, niewłaściwe podłączenie do instalacji, zapowietrzenie instalacji, brak w wodzie inhibitora korozji, dowolną zmianę ilości i rodzaju grzejników oraz brak projektu instalacji grzewczej. Błędy te rzutują oczywiście na koszty zużycia ciepła.
Wojciech Konieczny zwrócił ponadto uwagę, że wysokość opłat – w myśl art. 45 a Prawa energetycznego powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.
Odnosząc się do problemów z rozliczeniami kosztów mediów, przypomniał także, że w związku z tym, iż w myśl artykułu 118 Kodeksu cywilnego, rozliczanie mediów jest powiązane z pobieraniem zaliczek w okresach miesięcznych, to podstawowy termin przedawnienia wynosi 10 lat, ale dla roszczeń o świadczenia okresowe termin przedawnienia wynosi 3 lata.
Realizacja zamierzeń inwestycyjnych wymaga jednak dostosowania się do obowiązującego prawa, które nierzadko stanowi pułapkę.
– Zgodnie z art. 36 Prawa budowlanego, wprowadzanie zmian w projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień – twierdzi Eugenia Śleszyńska (szkoleniowiec, ekspert rynku nieruchomości).
– Odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz ich sprawdzeniu przez projektanta. Kierownik budowy okazuje aktualny projekt na każde żądanie organu nadzoru budowlanego. Należy tu pamiętać, że nowelizacją ustawy z dnia 7.07.2022 r. zmieniono zasady kwalifikacji odstępstwa. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od projektu PZD lub projektu PAB lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, dołącza do dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia.
Eugenia Śleszyńska zwróciła uwagę na pułapki, czyhające przy odstępstwie. – Po pierwsze, każde odstępstwo od zatwierdzonego projektu i warunków, wymagające ponownego uzgodnienia, np. z PSP jest odstępstwem istotnym, a zatem wymaga działania ponownego przed administracją budowlaną – powiedziała Eugenia Śleszyńska i dodała: – A po drugie, PINB, po otrzymaniu od inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, przystępuje do kontroli zgodności projektu technicznego z jego częściami zatwierdzonymi/ostemplowanymi, tj. projektu PAB, PZD.
W wykładzie tym nie zabrakło także informacji, m.in. o warunkach wprowadzenia e-KOB, zmianach norm efektywności energetycznej oraz norm dotyczących odporności ogniowej i ich stosowania na etapie eksploatacji budynku oraz przepisów techniczno-budowlanych dla regulacji temperatury.
Zwieńczeniem XII Forum był panel dyskusyjny na temat wykorzystania dostępnych metod oszczędzania ciepła.
Moderatorem panelu był Grzegorz Okoński (prezes MSM Energetyka), a panelistami byli: Krzysztof Cichowski – ekspert ds. rozliczania ciepła w obiektach budowlanych, Marian Banacki – prezes Patronackiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Gdańsku, Ewa Ciołczyk – Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie; Hanna Kowalkowska – prezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości, Grzegorz Jakubiec – prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką” oraz Kazimierz Dudziński – Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii.
Paneliści jednogłośnie stwierdzili, że już teraz można wiele zrobić dla oszczędzania ciepła, m.in. przeprowadzając kontrole urządzeń grzewczych i likwidując błędy np. montażowe oraz edukując mieszkańców na temat prostych sposobów ograniczania zużycia ciepła w mieszkaniach.
„Lider rynku nieruchomości – Zarządca Roku 2022”
Imprezą towarzyszącą temu wydarzeniu było ogłoszenie wyników konkursu „Lider rynku nieruchomości – Zarządca Roku 2022”. Tegoroczny konkurs przebiegał pod hasłem: „Liczy się efekt! Prawo – Finanse – Technika w renowacji budynków”.
Konkurs ma cztery kategorie, ale w trzech jury w składzie: Andrzej Rajkiewicz – wiceprezes NAPE, Grzegorz Okoński – prezes MSM Energetyka i Sabina Augustynowicz – redaktor naczelna miesięcznika i portalu „Administrator i Menadżer Nieruchomości, wyłoniło laureatów.
Kategoria: małe firmy
W kategorii firmy małe, laureatem została firma GRUPA AD-BUD z Warszawy. Na potwierdzenie wdrażania rozwiązań i innowacji służących ochronie środowiska naturalnego oraz optymalizacji kosztów utrzymania wspólnoty firma Ad-bud przygotowała prezentację ze studium przypadku, czyli opisem zrealizowanych inwestycji m.in. we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. Bartoka 8 w Warszawie. Jako jedyna warszawska firma uczestniczyła w unijnym projekcie „Renesans”, którego celem jest wspieranie i tworzenie lokalnych społeczności energetycznych.
Drugim laureatem w kategorii małych firm została firma Korner zarządzanie nieruchomościami S.J. z Bydgoszczy. Ta mała firma, w miarę możliwości finansowych mieszkańców, stara się unowocześniać i czynić bardziej ekologicznymi budynki, którymi zarządza. Zajęła się m.in. małą retencją, montażem energooszczędnego oświetlenia LED diodowego, wyposażonego w czujniki, montażem systemu SOS w szlabanach, modernizacją węzłów cieplnych czy montażem urządzeń do uzdatniania wody. Najbardziej spektakularną inwestycją 2021 roku był jednak generalny remont zabytkowej kamienicy w Śródmieściu Bydgoszczy.
Kategoria: duże firmy
W kategorii firmy duże wyłoniliśmy jednego laureata – firmę Integrum Management – z siedzibą w Warszawie. W przypadku tej firmy warto zwrócić uwagę nie tylko na inwestycje proekologiczne, w tym montaż fotowoltaiki czy wykorzystanie systemów retencji wody, ale także na działalność na rzecz komfortu i bezpieczeństwa mieszkańców. Firma wprowadziła wiele udogodnień dla osób z niepełnosprawnościami. Na uwagę zasługuje fakt, że pracownicy firmy wsłuchują się w potrzeby mieszkańców, więc tam, gdzie istnieje taka potrzeba, pojawiają się np. komunikaty głosowe w windach, klawiatura brajlowska na domofonie, samootwierające się drzwi wejściowe czy platformy do transportu. Podejmują również liczne działania na rzecz integracji społeczności lokalnej i samopomocy w ramach sąsiedzkich grup, czyli wspierają mieszkańców w budowaniu małych ojczyzn.
Coraz więcej spółdzielni mieszkaniowych, zarządzających również wspólnotami, interesuje się konkursem „Zarządca Roku”. To druga edycja konkursu, do której zgłaszają się spółdzielnie mieszkaniowe, które chcą upublicznić swoje osiągnięcia w dziedzinie zarządzania wyodrębnionymi nieruchomościami.
W tym roku wśród laureatów są dwie spółdzielnie
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Zorza” w Myślenicach, która przeprowadziła pełną rewitalizację budynków mieszkalnych na os. 1000-lecia. Dzięki tej inwestycji wyłączono z eksploatacji istniejącą węglową kotłownię osiedlową; wybudowano 18 indywidualnych kotłowni gazowych; docieplono 20 tys. m2 ścian i stropodachów, wymieniono wewnętrzną instalację cwu w 15 budynkach. Dzięki temu przedsięwzięciu zredukowano wielkość zanieczyszczeń pyłem, dwutlenkiem siarki i tlenkiem węgla o ponad 90%. Całkowicie wyeliminowano emisję benzoalfapirenu, a efektywność energetyczna wzrosła o 38%. Do zrealizowanego zadania Spółdzielnia uzyskała ponad 1,5 mln złotych dofinansowania ze sprzedaży białych certyfikatów.
Beskidzka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Bielsku-Białej, w ramach rewitalizacji i humanizacji budynków wielorodzinnych spółdzielnia od lat robi wiele. Przeprowadza termomodernizacje, modernizuje oświetlenie. Stawiając na energooszczędność, m.in. montuje panele fotowoltaiczne i powietrzne pompy ciepła. Stara się przy tym pozyskiwać fundusze zewnętrzne. Może pochwalić się białymi certyfikatami, z których dotychczasowej sprzedaży przychód przekroczył milion złotych.
Forum było transmitowane także online i zgromadziło ponad 250 zarządców z całej Polski.
Źródło: http://konferencja.administrator24.info/xii-forum-dla-zarzadcow/